Tre vanlige feil når vi skriver byggesøknader

Plan- og bygningsloven er for mange et lovverk som er knyttet til mye frustrasjon.

Regelverket stemples ofte som «overkomplisert», og søknadsprosessen for å få byggetillatelse beskrives gjerne som både «kronglete» og «langdrygt» av mannen i gaten.

Man kan likevel argumentere for at disse assosiasjonene er urettferdige. Ser man nærmere på lovverket, er det nemlig svært tydelig i kravene det stiller til søker og søknad.

Kari Lie, saksbehandler i Øygarden kommune.

– Plan- og bygningsloven er en ja-lov. Det vil si at dersom du oppfyller alle kravene i loven, så er svaret på søknaden ja. I teorien er det veldig lett å få en byggesøknad godkjent, sier Kari Lie, saksbehandler i Øygarden kommune.

Sammen med Arve Leiknes, instituttleder for byggfag på Høgskulen på Vestlandet, leder Lie todagerskurset Ansvarlig søker og plankonsulent. Her lærer du hvordan du kan skrive gode byggesøknader som møter kravene. 

Under har vi samlet opp de tre vanligste feilene vi gjør i løpet av byggesaksprosessen.

1) Man tar ikke hensyn til plangrunnlaget

Som saksbehandler mottar Lie ofte byggesøknader som er preget av vesentlige mangler, noen mer typiske enn andre.

Blant feilene som skaper størst forsinkelser i søknadsprosessen er en mangel på forståelse for plangrunnlaget for området man ønsker å bygge på.

– Den største synderen er at du ikke har satt deg godt nok inn i plangrunnlaget, slik at du ikke vet at du trenger én eller flere dispensasjoner for å få bygge. Det er det som avgjør mye av dette, sier Lie.

Ønsker du å bygge en tomannsbolig i et område hvor det reguleringsplanen tilsier at det skal være eneboliger, eller ønsker du en mønehøyde på åtte meter hvor det kun skal være seks, må du søke om dispensasjon for dette.

For en byggesøknad uten spesielle forhold er saksbehandlingsfristen på tre uker. For søknader som krever dispensasjon er fristen i utgangspunktet på 12 uker.

Lie forklarer at denne fristen ikke løper før søknaden er komplett. Får du mangelbrev etter innsendt søknad, vil søknadsprosessen utsettes til du har sendt inn en fullstendig søknad.

Slik plan- og bygningsloven fungerer ligger ansvaret for en komplett og riktig søknad hos ansvarlig søker, ikke kommunen.

2) Mangelfull dokumentasjon på vei, vann og avløp (VVA)

Vei, vann og avløp er en annen stor synder i søknadsprosessen.

I Plan- og bygningsloven oppgis det et direkte krav om at rettigheter til disse tre skal være på plass. Dette er gjerne blant det første man bør sjekke før man begynner søknadsprosessen.

Allikevel oppstår det ofte mangler på dette området.

– Ved alle byggesøknader hvor det søkes om å få lage en ny bruksenhet, må man dokumentere at man har rett til vei, vann og avløp. Du må ha rett til å komme deg til tomten din, og du må gjerne ha lov til å svinge av offentlig vei, og ha lov til å kjøre over andre eiendommer for å komme til huset ditt, forklarer Lie.

Er du i en situasjon hvor du må grave i hagen til tre naboer for å få tilgang til det offentlige vann- og avløpsanlegget, må du be naboene om tillatelse til dette.

– Dette må på plass. Og dette er gjerne ikke dokumentasjon som er vanskelig å få tak i. Du har gjerne allerede spurt naboen om det er greit å grave i hagen deres, og da tar det ikke mange minutter å skrive ned på en lapp om at naboen har gitt tillatelse til å føre ledninger og å få en signatur.

Denne prosessen tar ofte lang tid når utbygger og nabo ikke egentlig er enige og det ikke er laget en ordentlig avtale.

– Da er det mange som mener at dette er noe kommunen bare må ordne opp i, men det kan ikke kommunen gjøre. Dette er noe du og naboen må bli enige om, sier han.

3) Mangler på grad av utnytting

Arealplaner som foreligger for et gitt område opererer ofte med regler for grad av utnytting av en tomt, det vil si hvor mye du har lov til å bygge på tomten.

Eksempelvis har man på bygget gjerne lov til å bygge ut 30 prosent, slik at du på en tomt som er 1000 kvadratmeter stor kunne bygge ut 300 kvadratmeter av tomten. 

En blanding av nye og gamle beregningsmetoder og litt teknisk forvirring gjør at det ofte oppstår mangler når man skal dokumentere for hvor mye man ønsker å bygge.

– I dag så bruker man nesten alltid prosentbebygd. Det betyr at du kan bygge på en viss prosentdel av eiendommen. Men særlig en del eldre planer har en del rare beregningsmetoder, og på utregningene vi får her ser vi gjerne mangler, forteller Lie og legger til:

–  Da går man gjerne tilbake igjen til at man ikke har sjekket plangrunnlaget for hva som egentlig er beregningsmetoden her. Men, det handler også om at det blir litt teknisk, det blir litt komplisert, og det er gjerne ikke så enkelt som bare tomt mot hus.

Er du plankonsulent eller en fagperson med ønske om å opptre som ansvarlig søker? I samarbeid med HVL arrangerer Tekna et nettkurs over to dager som lærer deg hvordan du kan formulere en god byggesøknad.